Milhares de imóveis no Brasil foram construídos sem alvará, sem projeto aprovado ou sem Habite-se — seja por desconhecimento, por agilidade ou por falta de recursos na época. Se você é proprietário de um desses imóveis, a boa notícia é que na maioria dos casos é possível regularizar a situação. Neste artigo, explicamos como funciona a regularização de imóvel e quais são os passos necessários.
Por que regularizar o imóvel?
A regularização transforma um imóvel juridicamente “invisível” em um bem com plena segurança jurídica. Os benefícios práticos são diretos:
- Possibilidade de vender pelo valor de mercado (imóveis irregulares valem menos)
- Acesso a financiamento bancário usando o imóvel como garantia
- Possibilidade de usar o imóvel como garantia em outros financiamentos
- Segurança para herdeiros em caso de inventário
- Proteção contra embargos e demolições por parte da prefeitura
- Acesso a programas habitacionais e de melhoria de moradia
Quais são os tipos de irregularidade mais comuns?
1. Construção sem alvará
A obra foi feita sem aprovação prévia da prefeitura. Nesse caso, é necessário elaborar um projeto “como construído” (as built) que represente a edificação como ela existe hoje e submetê-lo à aprovação.
2. Obra diferente do projeto aprovado
O projeto foi aprovado, mas a obra foi executada de forma diferente — com acréscimos de área, modificações de layout, pavimento a mais, etc. É necessário aprovar um aditamento ou novo projeto que reflita o que foi construído.
3. Obra sem Habite-se
O projeto foi aprovado, a obra foi executada conforme, mas o Habite-se nunca foi solicitado. Nesse caso, o processo é mais simples: basta solicitar a vistoria da prefeitura e cumprir eventuais exigências pontuais.
4. Construção sem averbação na matrícula
O Habite-se foi obtido, mas a construção nunca foi averbada no cartório de registro de imóveis. A matrícula ainda consta apenas como terreno. A regularização aqui é feita no cartório, com base no Habite-se e em certidões de tributos.
Qual a diferença entre regularização edilícia e fundiária?
- Regularização edilícia: regularização da construção perante a prefeitura (alvará, Habite-se, aprovação do projeto). Trata da parte técnica e legal da edificação
- Regularização fundiária: regularização da situação do terreno — casos de posse sem escritura, loteamentos irregulares, etc. Envolve processos mais complexos e pode incluir ações junto ao cartório, ao município e ao judiciário
Muitas situações envolvem ambas as irregularidades simultaneamente.
Passo a passo da regularização edilícia
1. Diagnóstico da situação
O engenheiro verifica a situação atual: busca no cartório (matrícula atualizada), consulta os registros da prefeitura, analisa o que foi construído versus o que está documentado e identifica o caminho de regularização.
2. Levantamento arquitetônico (as built)
Medição e elaboração do projeto “como construído” — o projeto que representa fielmente a edificação existente, com todas as suas dimensões reais.
3. Aprovação do projeto na prefeitura
O projeto as built é submetido à prefeitura para aprovação. A prefeitura verifica se a construção respeita as regras de uso e ocupação do solo (recuos, taxa de ocupação, gabarito). Construções com alguma irregularidade urbanística podem precisar de análise especial ou enquadramento em programas de anistia.
4. Vistoria e emissão do Habite-se
Após a aprovação do projeto, a prefeitura faz a vistoria técnica e emite o Habite-se (ou equivalente) se tudo estiver conforme.
5. Averbação no cartório
Com o Habite-se em mãos, o proprietário leva a documentação ao Cartório de Registro de Imóveis para averbar a construção na matrícula do terreno. A partir daí, o imóvel “existe” juridicamente.
Quanto custa regularizar um imóvel?
Os custos envolvem taxas da prefeitura, honorários do engenheiro para o projeto as built e levantamento, taxa de ART, emolumentos do cartório e eventualmente honorários de advogado (para casos de regularização fundiária ou com questões jurídicas). O custo total varia amplamente conforme a situação, mas quase sempre é inferior às perdas decorrentes da irregularidade (venda abaixo do valor, impossibilidade de financiamento, etc.).
LU Engenharia realiza regularização de imóveis em Americana SP
A LU Engenharia realiza o processo completo de regularização de edificações em Americana, Nova Odessa, Santa Bárbara d’Oeste e região: levantamento arquitetônico as built, elaboração e aprovação de projetos na prefeitura, emissão de ART e assessoria para obtenção do Habite-se. Entre em contato e regularize seu imóvel com segurança.